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  去年房地产中介协会受理所有投诉案件,以房贷申请不畅或失败而导致的纠纷案件居多。

  市中介协会2011年受理的投诉案件总数量为336宗,较前年上升8%

3.15维权出击

  广州日报3月12日讯 近年来,广州市二手房地产市场在政府部门的引导与监管下,以及各大媒体的舆论监督下,正逐步走向规范成熟。但不可忽视的是,由于中介从业人员的业务素质良莠不齐,消费者对自身权益及义务认识上的不清晰及相关法律法规的修订工作的滞后性等多方面原因,导致消费者在买卖及租赁过程中,常常遭遇各种各样的“陷阱”或落入法律误区。适逢一年一度的“3·15”国际消费者维权日,本报二手楼市为你精心准备了一期“3·15”维权指南,用鲜活的案例告诉你,如何避免上当受骗,做一名精明的消费者。

  据广州市房地产中介协会的相关数据显示,2010年受理的投诉案件总数量为272宗,2011年受理案件总数量为336宗,较前年上升8%。其中,2010年投诉案件调解成功率为32%,2011年案件调解成功率为37%。据市房地产中介协会副秘书长吴忱介绍,纵观去年受理所有投诉案件,以房贷申请不畅或失败而导致的纠纷案件居多。“这也是房地产调控政策出台后,消费者维权的一个新焦点。”

调控政策引出新纠纷

相关法律应尽早修订

针对目前房地产中介行业存在的买卖交易纠纷,广州市房地产中介协会会长廖俊平接受采访时表示,除了要进一步加强对房地产中介服务人员的自律管理,规范并提高服务人员执业素质,还需要引导消费者建立科学正确的维权意识。消费者在接受房地产中介服务时,应清楚地认识到自己享有的权益及需要履行的义务。廖俊平提到,自2010年房地产调控政策出台并落实,原有的法律法规已无法适应新的政策变动,致使买卖双方及中介公司在交易过程中产生新的纠纷与矛盾。譬如近两年因银行的房贷收紧,部分买家因房贷申请不畅而产生的买卖纠纷。建议有关部门因根据政策变动而及时修改和完善相关法律条例,从法律层面上切实保障买卖双方及中介公司的合法权益。

案例1:

银行迟迟不放款 买家收不了楼

2011年3月初,高某通过中介公司经纪人吴某促成与业主何某签署三方合同,合同约定以按揭方式付款,成交价为150万元,首期付款75万元,贷款额为75万元。2011年4月,银行出具了贷款同贷书同意高某贷款75万元。取得银行同贷书后,买卖双方办理房屋交易过户手续,并取得房产证及他项权证。但至2011年5月,因受限贷政策影响,银行贷款迟迟不能发放,直至2011年6月,业主何某未能收齐房屋余款,便不愿办理最后的交楼手续了,买方高某因而无法收楼,无奈之下向法院起诉请求解除合同,并要求中介公司退还中介服务费。

对于本案,法院认为银行贷款未能及时发放,不是因中介公司的原因所致,中介公司及经纪人没有责任,同时买卖双方交易过户手续已完成,故不予支持高某的诉讼请求。

业界声音:完善合同内容 调整房贷预算

近年国家对房地产市场进行调控,银行购房贷款政策变化较大。在非因一方当事人原因导致交易不成的情况下,为了规避风险或者合理分担损失,可在合同中订立相应的条款,如在合同中约定若贷款不成功或银行降低贷款额时,买方有权解除合同,并可要求中介公司退回或减免收取中介费,要求卖方退回房屋定金等。

此外,针对当下银行房贷申请时隐藏的不确定因素,业内人士建议买家应适度调高首付预算范围,避免因银行调整放贷额度而影响二手房交易。如向银行申请70万元房贷,最后仅获批65万元,买家应事先预留一笔资金,以解房贷额度缩水的困局。

案例2:

房子没买成 中介费无得退

去年8月,梁某经中介公司经纪张某介绍看了一套房屋后,对房屋十分满意。梁某认为购房是一件重要的事情,为谨慎起见决定约家人再次查看该房屋。梁某及其家人对该房屋结构、价款、环境等均十分满意,于是向卖家支付2万元定金及5000元中介费,并签署三方合同,约定贷款人为梁某的母亲周某。

事后,银行告知梁某因其母亲已近50岁,只同意贷8年款,与其预期贷10年款有差距。于是梁某就与卖方、中介公司协商解除合同,并要求退回定金2万元及中介服务费5000元,遭到拒绝。梁先生认为,买卖合同没履行完,中介公司无权收费,卖家应退回房屋定金,于是将中介公司和业主告上法庭。最后,经法院审理,法院对梁某的诉讼请求不予支持。要求其向中介公司支付中介服务费、向卖方支付违约金及经济损失。

业界声音:合同合法 中介公司可收取报酬

在房屋交易过程中,中介公司的行为实际上是一种居间行为,其和委托人之间形成的是一种居间合同关系。根据《合同法》的规定,居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬。而居间成功的标准,一般以促成买卖合同签署为准,而不是以完成买卖过户手续,除非委托人和中介公司有特别约定。因此,买卖双方自签署合同之日起,该合同受到法律约束,中介公司有权向梁某收取中介服务费。

案例3:

买到“凶宅” 退房却很难

李某于2011年5月通过中介公司促成购买了一套房屋,并签署《存量房买卖合同》。事后,李某得知该房屋曾发生过凶杀案。李某认为,中介公司在促成其签署合同前未告知该房屋曾经发生过凶杀案,无法承受住在“凶宅”的恐惧感,遂向法院提起诉讼,要求解除本次买卖合同,并要求中介退还中介服务费。

本案,法院认为此类民间认为“不吉利”事件并未明文规定属于中介机构在居间过程中须告知的内容,故不予支持李某的诉讼请求。

业界声音:法律缺失 买家购房还需“多打听”


 
根据现有法律法规规定,中介机构在居间合同中的告知义务,告知内容主要包括房屋的权属、面积、查封抵押情况、租赁情况、使用限制和房屋质量状况等事项。对于卖方来说,是否应将房屋内发生凶杀案的情况告知买方,法律上并无明文规定。

购房人如何在购房时避免此类事件发生,建议购房人购房时除查看购买房屋本身的情况外,还可以向大楼物业管理公司或邻居了解是否发生过类似事件;同时,购房人也可在合同中与卖方明确约定该物业未发生过相关事件,如卖方有意隐瞒,购房人可依此要求解除合同或者酌减房屋价款、赔偿损失等。双方约定书面条款,以便在发生类似纠纷时有据可依。

 

2012年04月28日

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